農(nóng)村人向往城市的繁華和喧囂，城市人也向往農(nóng)村的悠閑和寧靜……這一生活怪相隨著社會的發(fā)展，似乎越來越突出。筆者休閑與朋友喝茶時，諸多的朋友都盤算著到農(nóng)村買地建房，并夸贊農(nóng)村空氣清新、環(huán)境好，可以吃到自己種的無公害的水果蔬菜等等，甚至有些人還以能夠在農(nóng)村買地買房為榮。

  當(dāng)然，也有一部分農(nóng)村朋友，憑著自己的努力與打拼，在城市購置了房產(chǎn)，甚至把戶口也遷往了城區(qū)，因此有的農(nóng)民朋友就想在進(jìn)城前把宅基地轉(zhuǎn)讓出去，賺一筆錢。這個想法當(dāng)然可以有，看似也是理所當(dāng)然，但一定要合法，要警惕涉嫌犯罪，農(nóng)民朋友千萬不要干。

  農(nóng)村宅基地使用權(quán)能否隨意轉(zhuǎn)讓買賣?

  根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，農(nóng)戶的宅基地可以轉(zhuǎn)讓，但不是任何人都可以作為受讓人接受轉(zhuǎn)讓的宅基地。湖南君杰律師事務(wù)所許小軍律師說，從受讓的主體上，可以分為向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員和非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員轉(zhuǎn)讓。如果受讓方也是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，經(jīng)過集體經(jīng)濟(jì)組織同意并不違反“一戶一宅”的原則，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣行為有效。如果買受人非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的話，那該轉(zhuǎn)讓行為無效，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)向受讓人返還購買樓基地款。其理由是：《憲法》第十條，宅基地屬于集體所有，其所有權(quán)屬于集體。宅基地使用權(quán)是指農(nóng)民為建自有房屋對集體土地所享有的占有、使用的權(quán)利，其權(quán)利主體是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，也就是說只有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員才享有本集體土地的使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓給非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員則侵害了本集體公共利益和他人合法權(quán)益。故宅基地使用權(quán)具有人身屬性，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無法取得。

  農(nóng)民宅基地上自建房屋能否買賣?

  農(nóng)村居民在宅基地上建造的房屋屬于農(nóng)民個人所有，這一點不存在爭議。農(nóng)村自建房買賣原則無效。農(nóng)村自建房轉(zhuǎn)讓時，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，故農(nóng)村私房買賣合同涉及到農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓。依照《土地管理法》和有關(guān)政策的規(guī)定，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的主體僅限于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓農(nóng)村住房和宅基地的，因違反了集體經(jīng)濟(jì)組織的成員權(quán)屬性，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。司法實踐中，如果農(nóng)村宅基地房屋買賣合同的時間較早，且房款已付清，房屋已實際交付，且經(jīng)有關(guān)政府部門審核同意，從保護(hù)交易安全角度出發(fā)，農(nóng)村自建房買賣的買受人即使是非同一集體經(jīng)濟(jì)組織的村民，或者是城鎮(zhèn)居民，亦不作無效處理。但衡陽許小軍律師個人認(rèn)為(僅個人意見)，如果受讓方是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)得本集體經(jīng)濟(jì)組織同意，則其有效;如果的受讓方不是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，根據(jù)根據(jù)《合同法》第七條，當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會公共利益。

  《物權(quán)法》第一百五十三條，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。根據(jù)《物權(quán)法》地隨房走的原則，農(nóng)民在宅基地上建造的自有房屋的轉(zhuǎn)讓，必然導(dǎo)致宅基地使用權(quán)的一并處分，而農(nóng)民的處分行為違反了《土地管理法》中的強制性規(guī)定。因此，該房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。

  農(nóng)民擅自轉(zhuǎn)讓宅基地給集體經(jīng)濟(jì)組織之外的人可能構(gòu)成什么犯罪?

  宅基地的所有權(quán)是集體所有，宅基地的使用權(quán)是一種帶有身份性質(zhì)的財產(chǎn)權(quán)，與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格聯(lián)系在一起，只能在同一個村集體成員內(nèi)部流轉(zhuǎn)。如果農(nóng)民朋友以牟取非法利益為目的，違反土地管理法規(guī)，將本集體經(jīng)濟(jì)組織所有的宅基地變賣給非集體經(jīng)濟(jì)組織成員的人，其行為觸犯了《刑法》第二百二十八條之規(guī)定，涉嫌構(gòu)成非法倒賣土地使用權(quán)罪。(文/湖南君杰律師事務(wù)所許小軍)

  鏈接：

  《刑法》

  第228條：【非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)罪】以牟利為目的，違反土地管理法規(guī)，非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)，情節(jié)嚴(yán)重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)價額百分之五以上百分之二十以下罰金;情節(jié)特別嚴(yán)重的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)價額百分之五以上百分之二十以下罰金。

  《土地管理法》

  第73條：買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得;對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建設(shè)物和其他設(shè)施，可以并處罰款;對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。