業(yè)主與物業(yè)本來是魚兒與水的關(guān)系，應(yīng)該是相處融洽而和諧共榮，兩者且相伴相生，不能有片刻的分離。物業(yè)公司離開業(yè)主，就沒有了市場，失去了安身立命之地，則根本無法生存;業(yè)主離開物業(yè)公司，小到工作、學(xué)習(xí)、生活受到影響，大到整個(gè)小區(qū)動蕩不安，群體事件不斷。表面上雖然節(jié)省了將要交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但是凝聚幾代人的血汗錢買的房子將無法正常居住，房屋嚴(yán)重貶值。也正是因?yàn)檫@樣親密無間的關(guān)系，卻因?yàn)榉?wù)和被服務(wù)而產(chǎn)生隔閡和矛盾，盡管近在咫尺，其中距離卻萬水千山……

  業(yè)主和物業(yè)的關(guān)系這是一個(gè)社會問題，今天我們不參與討論?，F(xiàn)筆者就近期辦理的一些物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件的法庭開庭過程中，發(fā)現(xiàn)多數(shù)的業(yè)主因?yàn)榉申P(guān)系不清，以下面的理由來拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，雖然案件都是以調(diào)解、撤訴結(jié)案，但是很有學(xué)習(xí)的意義。

  ▇前期物業(yè)服務(wù)合同不是與自己簽訂的，不具有拘束力

  業(yè)主：庭審中，有業(yè)主向法庭提出，前期物業(yè)合同自己不知情，其約定的條款對自己沒有法律約束力。

  律師：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條的規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。所以該項(xiàng)抗辯理由不能成立。

  ▇房屋沒有辦理產(chǎn)權(quán)證來拒交物業(yè)費(fèi)

  業(yè)主：開發(fā)商至今沒有給我辦理產(chǎn)權(quán)證，物業(yè)公司是和開發(fā)商簽訂合同的，屬于一家人，你不辦證，我不交物業(yè)費(fèi)，有什么錯?

  律師：開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)公司是兩個(gè)不同的民事主體，也是兩個(gè)不同的企業(yè)法人，業(yè)主認(rèn)為開發(fā)商逾期辦證，可以另行起訴解決，與物業(yè)服務(wù)公司收交物業(yè)費(fèi)是兩個(gè)不同的法律關(guān)系。業(yè)主以此來拒交物業(yè)費(fèi)，是不能得到支持的。

  ▇房屋質(zhì)量存在問題，如房屋外墻漏水、為由拒交物業(yè)費(fèi)

  業(yè)主：2017年4月申請房屋裝修，如今2年多一點(diǎn)，房屋外墻就出現(xiàn)滲水，把家里貼的墻紙都霉變了，造成了損失，應(yīng)該不交物業(yè)費(fèi)。

  律師：根據(jù)《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第40條：在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：(一)基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;(三)供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期;(四)電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。

  業(yè)主所述的外墻滲水，應(yīng)該還在保修范圍內(nèi)，應(yīng)該向開發(fā)商(建筑商)要求保修并維權(quán)。同時(shí)商品房存在質(zhì)量問題系業(yè)主與開發(fā)商之間的商品房買賣合同糾紛，而物管費(fèi)的交納則屬于業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)服務(wù)合同糾紛，兩者不屬于同一法律關(guān)系。對此，業(yè)主的該項(xiàng)抗辯理由不能成立。

  ▇房屋都沒有裝修入住，物業(yè)公司沒有為我服務(wù)，我可以拒交

  業(yè)主：買房至今，我一直沒有裝修入住，也沒有享受物業(yè)服務(wù)，我可以不交物業(yè)費(fèi)。

  律師：只要您與開發(fā)商辦理收房手續(xù)，就應(yīng)該向物業(yè)公司交納物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出一般包括:管理服務(wù)人員的工資、社會保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;辦公費(fèi)用;物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條：業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用?！段餀?quán)法》第七十二條：業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主有享受物業(yè)服務(wù)的權(quán)利，但也有履行繳費(fèi)的義務(wù)。所以，業(yè)主以該理由拒交不能成立。

  忠告：作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)該以身作則，處處為業(yè)主利益著想，提高人員素質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量，讓業(yè)主滿意才能走得更遠(yuǎn);作為業(yè)主，以拒交物業(yè)費(fèi)的方式維權(quán)是不可取的，有問題說問題，服務(wù)不可能個(gè)個(gè)、樣樣都滿意，只要發(fā)現(xiàn)問題就大膽提出問題，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)能改進(jìn)、會改進(jìn)就應(yīng)該予以支持。(文/湖南君杰律師事務(wù)所許小軍)