居住權(quán)究竟是什么

《民法典》規(guī)定的居住權(quán)是什么？指居住權(quán)人對(duì)他人住宅的全部或者部分及其附屬設(shè)施享有占有、使用的權(quán)利。居住權(quán)的設(shè)定主要可通過(guò)以下幾種方式：第一、依合同而取得居住權(quán)。如雙方當(dāng)事人簽訂居住權(quán)合同，并辦理居住權(quán)登記。

第二、依遺囑等法律行為取得居住權(quán)。房屋所有權(quán)人可通過(guò)設(shè)立遺囑的方式為他人設(shè)定居住權(quán)。第三、法院判決。比如司法實(shí)踐中，如離婚判決時(shí)，法院可以根據(jù)《婚姻法司法解釋一》第27條第3款規(guī)定，將居住權(quán)判給一些有特殊需要的人。

居住權(quán)的設(shè)定目的在于將房屋所有權(quán)在居住權(quán)人和所有人之間進(jìn)行分配，從而滿足各自不同的需求，既可以實(shí)現(xiàn)特定弱勢(shì)群體的住房保障，也可以靈活地滿足當(dāng)事人的其他住房需求。

居住權(quán)的法律特征

①居住權(quán)是在他人住宅上設(shè)立的物權(quán)。設(shè)立居住權(quán)是住宅

所有權(quán)人處分自己財(cái)產(chǎn)的一種方式，所有權(quán)人根據(jù)自己的意思自由在自己所有的住宅的全部或者部分為他人設(shè)立居住權(quán)。

②居住權(quán)屬于一種用益物權(quán)。居住權(quán)人對(duì)房屋的使用應(yīng)限

于居住的目的，屬于支配權(quán)的一種。我國(guó)的用益物權(quán)主要包括土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)、居住權(quán)等。

③居住權(quán)是為特定自然人的生活居住所設(shè)定的權(quán)利。享有

居住權(quán)的主體范圍具有有限性，法人或者其他組織不能享有居住權(quán)，居住權(quán)以外的人一般也不能享有居住權(quán)；居住權(quán)人不能將其享有的居住權(quán)住宅出租、轉(zhuǎn)讓、繼承。

④居住權(quán)的取得應(yīng)辦理登記手續(xù)，并受?chē)?guó)家法律的保護(hù)。

▇居住權(quán)與房屋租賃權(quán)的區(qū)別

民法典中所規(guī)定的居住權(quán)，一般情況下帶有扶助、友善、幫助的性質(zhì)，也并不等同于日常生活中租賃關(guān)系中獲得的對(duì)房屋的使用權(quán)。居住權(quán)與房屋租賃權(quán)在根本上是不一樣的。主要表現(xiàn)有：

保護(hù)方式存在區(qū)別。居住權(quán)是單獨(dú)立法設(shè)立，屬于用益物權(quán)，從所有權(quán)中獨(dú)立出來(lái)；租賃權(quán)屬于債權(quán)，具有相對(duì)性租賃權(quán)人只能對(duì)抗特定的債務(wù)人。顯然居住權(quán)高于租賃權(quán)。

設(shè)立方式存在區(qū)別。居住權(quán)需要經(jīng)過(guò)登記才發(fā)生物權(quán)效力，租賃權(quán)只需要雙方的合意就發(fā)生法律效力，其設(shè)立不以登記為條件。

期限存在區(qū)別。租賃權(quán)的租期由合同雙方當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)20年，超過(guò)20年的部分無(wú)效；如果雙方未約定租期，為不定期租賃，對(duì)于不定期租賃，任何一方當(dāng)事人享有隨時(shí)解除權(quán)；居住權(quán)具有長(zhǎng)期性的特點(diǎn)，除當(dāng)事人另有約定之外，通常至居住權(quán)人死亡時(shí)消滅。

取得權(quán)利支付的對(duì)價(jià)存在區(qū)別。取得居住權(quán)一般是無(wú)償?shù)?，特殊情況下需要向所有權(quán)人支付費(fèi)用，那也是很少的；而租賃權(quán)是依合同而產(chǎn)生，是一種雙務(wù)、有償合同，是以支付租金為條件的。（文/湖南君杰律師事務(wù)所許小軍）